✍️ Dernière mise à jour de l’article le 24 juillet 2024 par Vincent | financetarente
L’immobilier fractionné révolutionne le monde des investissements immobiliers, rendant ce secteur plus accessible et diversifié que jamais. Imaginez pouvoir investir dans des biens immobiliers avec seulement quelques dizaines d’euros, diversifier votre portefeuille sans les tracas de la gestion locative, bénéficier de revenus passifs via le paiement du loyer de vos locataires, tout en étant exposé à une potentielle plus-value et valorisation de votre patrimoine sans avoir à s’occuper de sa gestion. Ce guide complet vous dévoilera tout ce que vous devez savoir pour vous documenter et savoir comment investir dans l’immobilier fractionné : sa définition, en quoi ça consiste, l’histoire de cette niche d’investissement et des acteurs présents sur le marché, les avantages, inconvénients, modalités de fonctionnement…
Nous explorerons les différents types d’immobilier fractionné disponibles, le rôle de ces plateformes d’investissement spécialisées, les aspects fiscaux et légaux. Vous découvrirez comment la tokenisation des biens via la blockchain ouvre de nouvelles perspectives pour l’immobilier et les actifs fractionnés en général et comment choisir les meilleures plateformes d’immobilier fractionné pour vos investissements. Allons-y c’est parti !
Qu’est ce que l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné, ou propriété fractionnée, est un concept d’investissement permettant à plusieurs investisseurs de posséder ensemble des parts d’un bien immobilier. Chaque investisseur détient une fraction du bien proportionnelle à son investissement initial. Ce modèle rend l’accès au marché immobilier plus abordable, souvent à partir de 50 à 100 euros, et permet à un plus grand nombre de personnes d’investir dans l’immobilier.
En pratique, l’immobilier fractionné se réalise généralement via des plateformes en ligne spécialisées telles que Bricks, Tantiem, et RealT. Ces plateformes sélectionnent, achètent, et gèrent les biens immobiliers. Les investisseurs reçoivent des revenus locatifs proportionnels à leurs parts et peuvent également profiter de la plus-value potentielle lors de la revente du bien. Les plateformes d’immobilier fractionné gèrent toutes les tâches administratives et locatives, offrant ainsi une solution d’investissement passif.
Ainsi, l’immobilier fractionné combine une meilleure accessibilité à l’investissement immobilier locatif, une bonne diversification des risques, et une gestion passive, offrant aux investisseurs une manière moderne et pratique de s’impliquer dans le marché immobilier.
Si vous souhaitez approfondir votre compréhension de l’immobilier fractionné, commencez par explorer les principes de ce qu’est la tokenisation. Apprenez comment cette technologie permet de fractionner et d’échanger des actifs de manière sécurisée et transparente en lisant notre guide complet sur tout savoir sur la tokenisation. Vous y trouverez des explications claires et des exemples concrets de tokenisation autres que l’immobilier pour mieux appréhender cette révolution technologique dans son ensemble.
Histoire et évolution de l’immobilier fractionné
L’immobilier fractionné trouve ses origines dans les concepts de copropriété et de multipropriété des années 1960 et 1970, principalement utilisés pour les résidences de vacances. Ces modèles permettaient à plusieurs propriétaires de partager les coûts d’achat et d’entretien d’une propriété qu’ils n’occupaient que quelques semaines par an.
Avec l’avènement d’Internet et des plateformes technologiques, le concept de propriété fractionnée a considérablement évolué pour inclure des biens immobiliers résidentiels et commerciaux. Au début des années 2010, plusieurs startups ont émergé, facilitant l’investissement immobilier fractionné avec des montants bien plus modestes que ceux nécessaires pour acheter un bien en propre. Par exemple, des plateformes comme Fundrise (lancée en 2012) et RealtyMogul (créée en 2013) ont démocratisé l’accès à l’immobilier en ligne, permettant aux investisseurs d’acquérir des parts de propriétés avec des investissements initiaux relativement bas.
Émergence des plateformes d’immobilier fractionné
En France, des plateformes comme Bricks, lancée en 2021, ont rapidement gagné en popularité. Bricks permet d’investir dans des fractions de biens immobiliers pour aussi peu que 10 euros. D’autres plateformes, telles que Tantiem et Meute Invest, se sont également distinguées en offrant des opportunités diversifiées dans l’immobilier commercial et résidentiel avec un ticket d’entrée accessible à partir de 100 euros. Ces plateformes apportent une transparence accrue et une gestion professionnelle des investissements, ce qui a renforcé la confiance des investisseurs et élargi la base d’investisseurs potentiels.
Tantiem, par exemple, propose des investissements dans des biens comme des centres dentaires situés en centre-ville, avec des rendements attractifs et une gestion totalement digitalisée et sécurisée.
Immobilier fractionné sur la blockchain : l’immobilier tokenisé
L’avènement de la technologie blockchain a transformé l’immobilier fractionné en « immobilier tokenisé ». Ce concept convertit des actifs immobiliers en tokens numériques, chaque token représentant une fraction de la propriété. Cela permet une plus grande accessibilité pour les petits investisseurs, car il est possible d’acheter une fraction très petite d’une propriété. La blockchain assure que toutes les transactions sont enregistrées de manière transparente et immuable.
En 2024, RealT propose des parts fractionnées de plus de 200 propriétés résidentielles aux États-Unis, avec une valeur totale de plus de 52 millions de dollars. La plateforme a attiré plus de 10 000 investisseurs actifs. RealT distribue des revenus locatifs hebdomadaires en utilisant des stablecoins comme l’USDC, et permet la revente des tokens sur des marchés secondaires après une période de détention de 12 mois, offrant une meilleure liquidité.
Blocksquare, quant à elle, a tokenisé environ 70 propriétés commerciales représentant plus de 100 millions de dollars en valeur immobilière. Les biens incluent des hôtels, des restaurants, des parkings et des logements étudiants dans plus de 21 pays. Blocksquare se concentre sur l’infrastructure de tokenisation, permettant aux entreprises de créer leurs propres places de marché d’investissement en ligne, et propose des services de tokenisation pour des propriétés de luxe et des projets de développement immobilier.
L’immobilier tokenisé via la blockchain offre des avantages substantiels en termes d’accessibilité, de transparence, de sécurité et de liquidité, rendant l’investissement immobilier plus attractif et accessible à une audience mondiale diversifiée. Ces plateformes permettent à un plus grand nombre d’investisseurs de participer au marché immobilier avec des montants initiaux réduits, tout en bénéficiant de la transparence et de la sécurité de la blockchain.
Pour ceux intéressés par investir dans l’immobilier fractionné, RealT offre une plateforme sérieuse et accessible pour investir dans des propriétés immobilières tokenisées. Vous pouvez consultez mon avis sur RealT. Cet article vous donnera un aperçu complet des avantages de cette plateforme et de son fonctionnement et pourquoi pour moi c’est la meilleure plateforme (suivis de peu de Tantiem)
Les avantages de l’immobilier fractionné
Accès à des propriétés haut de gamme à moindre coût : L’immobilier fractionné permet d’investir dans des propriétés de qualité avec des montants initiaux réduits. Contrairement à l’achat traditionnel de biens immobiliers qui nécessite souvent un capital conséquent, l’immobilier fractionné permet d’investir avec des montants bien plus modestes. Par exemple, des plateformes comme Bricks et Tantiem proposent des investissements à partir de 100 euros, rendant ainsi l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.
Diversification du portefeuille : Investir dans l’immobilier fractionné permet de diversifier facilement son portefeuille immobilier. Au lieu de concentrer son investissement sur un seul bien, il est possible de répartir son capital sur plusieurs propriétés situées dans différentes régions géographiques. Cette diversification réduit le risque associé à une seule propriété ou à un seul marché immobilier, offrant une meilleure protection contre les fluctuations du marché.
Gestion déléguée : L’immobilier fractionné est un investissement passif, car la gestion des biens est entièrement déléguée aux plateformes. Cela inclut la recherche de locataires, la collecte des loyers, l’entretien des biens, et la gestion administrative. Les investisseurs n’ont donc pas à se soucier des tâches chronophages liées à la gestion locative, ce qui leur permet de se concentrer sur d’autres aspects de leur portefeuille d’investissement.
Exposition aux revenus locatifs et de plus-value : Les investisseurs bénéficient des revenus locatifs proportionnels à leur investissement. Les loyers perçus sont redistribués régulièrement, offrant ainsi une source de revenus passifs stable. En plus, les investisseurs peuvent également profiter de la valorisation des biens immobiliers au fil du temps, ce qui peut entraîner une plus-value lors de la revente des parts. Cette répartition régulière des revenus locatifs contribue à une meilleure gestion des flux de trésorerie pour les investisseurs.
Transparence et sécurité : Les plateformes de fractionnement immobilier, comme RealT et Tantiem, utilisent des technologies avancées telles que la blockchain pour assurer la transparence des transactions et la sécurité des investissements. Chaque part de propriété est tokenisée, ce qui permet de suivre facilement les parts détenues et de garantir leur intégrité. La blockchain offre une traçabilité et une transparence des transactions qui renforcent la confiance des investisseurs.
Les inconvénients de l’immobilier fractionné
Illiquidité des parts : L’un des principaux inconvénients de l’immobilier fractionné est l’illiquidité des parts. Contrairement aux actions en bourse, il peut être difficile de revendre rapidement ses parts de propriété. Bien que certaines plateformes, comme RealT, offrent des marchés secondaires pour la revente, la liquidité reste limitée et dépend de la demande des autres investisseurs. Cette illiquidité peut être un frein pour ceux qui ont besoin de liquidités rapidement.
Frais et coûts : Les plateformes de fractionnement immobilier facturent des frais de gestion qui peuvent réduire le rendement net des investissements. Ces frais incluent souvent des commissions sur l’achat des parts, la gestion locative, et la revente des biens. Il est crucial pour les investisseurs de bien comprendre ces frais avant de s’engager, car ils peuvent avoir un impact significatif sur les rendements.
Manque d’historique : L’immobilier fractionné est un secteur relativement récent, et il manque encore d’un historique solide pour évaluer pleinement les risques et les performances à long terme. Les jeunes plateformes peuvent également présenter des risques opérationnels et une certaine opacité dans la gestion des biens. Les investisseurs doivent être conscients de ce manque d’historique et faire preuve de diligence raisonnable lorsqu’ils choisissent leurs investissements.
Dépendance aux plateformes : Les investisseurs en immobilier fractionné sont fortement dépendants des plateformes pour la gestion des biens et la redistribution des revenus. Toute défaillance de la plateforme peut avoir un impact direct sur les investissements. Il est donc essentiel de choisir des plateformes réputées et fiables pour minimiser ce risque. La fiabilité et la réputation de la plateforme sont des facteurs clés à considérer avant de s’engager dans un investissement fractionné.
Tableau récapitulatif
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Accès à des propriétés haut de gamme à moindre coût : Permet d’investir avec des montants initiaux réduits, rendant l’immobilier accessible à plus de personnes. | Illiquidité des parts : Difficile de revendre rapidement ses parts de propriété, dépendant de la demande des investisseurs. |
| Diversification du portefeuille : Répartir son capital sur plusieurs propriétés dans différentes régions pour réduire les risques. | Frais et coûts : Les frais de gestion et les commissions peuvent réduire le rendement net des investissements. |
| Gestion déléguée : La gestion des biens est entièrement déléguée aux plateformes, éliminant les tâches chronophages pour les investisseurs. | Manque d’historique : Secteur relativement récent avec un manque de données solides pour évaluer les risques à long terme. |
| Répartition des revenus locatifs : Les revenus locatifs sont redistribués régulièrement, offrant une source de revenus passifs stable. | Dépendance aux plateformes : Forte dépendance à la gestion et à la redistribution des revenus par les plateformes. |
| Transparence et sécurité : Utilisation de la blockchain pour assurer la transparence et la sécurité des investissements. |
Comment fonctionne l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné repose sur un modèle où plusieurs investisseurs possèdent des parts d’un bien immobilier, partageant ainsi les coûts et les bénéfices. Ce processus est rendu possible grâce à des plateformes en ligne spécialisées.
1. Acquisition de la propriété
L’acquisition de la propriété peut se faire de deux manières principales :
- Par les investisseurs : Un groupe d’investisseurs se réunit pour acheter directement une propriété. Chaque participant apporte une part du capital nécessaire à l’achat et reçoit en retour une fraction de la propriété correspondant à son investissement. Cela permet de diversifier les risques et de mutualiser les coûts.
- Par la plateforme : La plateforme d’investissement peut acheter la propriété avec ses propres fonds ou par le biais de financements. La propriété est ensuite fractionnée et les parts sont vendues aux investisseurs. Ce modèle facilite l’accès à des biens immobiliers de grande valeur sans nécessiter un investissement initial conséquent de la part de chaque investisseur.
2. Fractionnement et vente ou distribution des parts
Une fois la propriété acquise, elle est divisée en parts plus petites. Chaque part représente une fraction de la propriété totale, donnant droit à une portion proportionnelle des revenus générés par la propriété, tels que les loyers, et à une part de la valorisation potentielle de l’actif. La tokenisation des parts via la blockchain est également utilisée pour assurer une transparence et une sécurité accrues des transactions. La blockchain permet d’enregistrer chaque transaction de manière immuable, garantissant ainsi la sécurité des parts détenues par les investisseurs.
Les parts peuvent être vendues directement par la plateforme, ou via des marchés secondaires. Dans le cas de la tokenisation, les parts peuvent être échangées sur des plateformes spécifiques de trading de tokens, offrant ainsi une liquidité accrue par rapport aux méthodes traditionnelles. Cela permet aux investisseurs de diversifier plus facilement leurs portefeuilles et de sortir de leurs investissements si nécessaire.
3. Gestion et administration
La gestion de la propriété est généralement déléguée à la plateforme d’investissement, qui s’occupe de toutes les tâches administratives et opérationnelles :
- Recherche de locataires : La plateforme trouve et sélectionne les locataires, assurant une occupation optimale de la propriété.
- Collecte des loyers : Les revenus locatifs sont collectés et redistribués aux investisseurs, souvent de manière automatisée grâce à des systèmes de gestion intégrés.
- Entretien des biens : La maintenance et les réparations sont gérées par la plateforme, qui s’assure que la propriété est bien entretenue pour préserver sa valeur.
- Gestion administrative : La plateforme s’occupe des aspects juridiques et fiscaux, incluant la déclaration des revenus et le paiement des taxes. Cela permet aux investisseurs de ne pas se préoccuper des aspects chronophages de la gestion immobilière.
4. Distribution des revenus
Les revenus locatifs générés par la propriété sont redistribués régulièrement aux investisseurs en fonction de leur part de propriété. Ces distributions peuvent être effectuées de manière hebdomadaire, mensuelle, trimestrielle ou annuelle, selon les politiques de la plateforme. Par exemple, RealT distribue des revenus locatifs hebdomadaires, permettant une gestion des flux de trésorerie plus prévisible pour les investisseurs.
5. Liquidité et revente des parts
Les parts de propriété peuvent être revendues sur des marchés secondaires, si la plateforme offre cette fonctionnalité. La liquidité des parts dépend de la demande sur ce marché secondaire, et il peut être plus ou moins facile de trouver un acheteur. Certaines plateformes, comme Tantiem, facilitent la revente des parts au sein de leur réseau, simplifiant ainsi le processus pour les investisseurs. La tokenisation via la blockchain améliore également la liquidité, car elle permet des transactions plus rapides et plus sécurisées. Les investisseurs peuvent ainsi diversifier plus facilement leurs portefeuilles et accéder à leur capital plus rapidement que dans l’immobilier traditionnel.
6. Transparence et suivi
Les plateformes utilisent souvent des technologies avancées comme la blockchain pour assurer la transparence des transactions et la sécurité des investissements. Les investisseurs peuvent suivre la performance de leurs investissements via des tableaux de bord en ligne, qui fournissent des mises à jour régulières sur les revenus locatifs, les coûts d’entretien et la valorisation des propriétés. La blockchain garantit la traçabilité et la transparence des transactions, renforçant la confiance des investisseurs.
Ainsi, l’immobilier fractionné permet de rendre l’investissement immobilier plus accessible et gérable, tout en offrant une gestion professionnelle et une répartition des revenus et des coûts. Les investisseurs bénéficient d’une solution d’investissement passif, avec des avantages en termes de diversification et de liquidité, bien que cette dernière puisse varier selon la plateforme et la demande du marché secondaire ou des capacités de rachat de la plateforme si elle propose cette option, ce qui est par exemple le cas de la plateforme RealT.
Types d’immobilier fractionné
L’immobilier fractionné permet d’investir dans une variété de types de biens immobiliers, offrant ainsi une opportunité de diversification pour les investisseurs. Voici les principaux types d’immobilier fractionné disponibles sur le marché en 2024.
Immobilier résidentiel
L’immobilier résidentiel est l’un des types d’immobilier fractionné les plus courants, incluant des maisons individuelles, des appartements et des immeubles résidentiels. Ces investissements sont souvent perçus comme stables et offrent des revenus locatifs réguliers. En France et en Europe, des plateformes comme Bricks et Meute Invest se spécialisent dans ce secteur, permettant aux investisseurs d’acquérir des parts dans des propriétés résidentielles avec des investissements initiaux accessibles, souvent à partir de 10 à 100 euros. Aux États-Unis, des plateformes comme Arrived Homes et Ark7 offrent des opportunités similaires, avec des investissements initiaux aussi bas que 50 à 100 dollars.
Immobilier commercial
L’immobilier commercial comprend des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts et des espaces de coworking. Ce type d’immobilier offre généralement des rendements plus élevés que l’immobilier résidentiel, mais est aussi associé à des risques plus élevés en raison de la dépendance aux locataires commerciaux et aux cycles économiques. En France et en Europe, des plateformes telles que Streal et Tantiem permettent d’investir dans des biens commerciaux avec des rendements attractifs et des investissements initiaux variés. Aux États-Unis, des plateformes comme HappyNest et RealtyMogul proposent des opportunités similaires, permettant aux investisseurs d’accéder à des actifs commerciaux diversifiés.
Immobilier de vacances et locations saisonnières
Les propriétés de vacances et les locations saisonnières sont souvent situées dans des destinations touristiques populaires et peuvent offrir des revenus élevés pendant les saisons de pointe. Cependant, elles sont également soumises à des périodes de vacance plus longues. En Europe, Brickstarter permet aux investisseurs d’acheter des parts dans des propriétés de vacances avec des rendements basés sur les revenus locatifs et la plus-value potentielle de la propriété. Aux États-Unis, Lofty propose des investissements similaires, facilitant l’acquisition de parts dans des propriétés de vacances mais également RealT possède également quelques propriétés de ce type.
Immobilier industriel
L’immobilier industriel inclut des entrepôts, des centres de distribution et des installations de fabrication. Ce secteur bénéficie de la croissance du commerce électronique et de la logistique, offrant des revenus réguliers et une croissance potentielle de la valeur des
biens. En Europe, des plateformes comme Stoneweg et Anaxago se spécialisent dans l’immobilier industriel, offrant des rendements attrayants pour les investisseurs. Aux États-Unis, CRE Income Fund propose des investissements dans des propriétés industrielles avec des rendements intéressants pour les investisseurs accrédités.
Immobilier agricole
L’immobilier agricole, incluant des terres agricoles, des vignobles et des forêts, est une catégorie émergente dans le domaine de l’immobilier fractionné. Investir dans l’immobilier agricole peut offrir des rendements diversifiés grâce à la production agricole et à la valorisation des terres. En France et en Europe, des plateformes comme Agronomics et Terre de Liens permettent d’investir dans des terres agricoles et des projets agroalimentaires. Aux États-Unis, des plateformes comme FarmTogether et AcreTrader offrent des opportunités d’investissement similaires dans des propriétés agricoles.
Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. En France et en Europe, les SCPI comme Corum et La Française permettent d’investir dans un large éventail de biens immobiliers avec une gestion professionnelle et des rendements réguliers.
Crowdfunding et syndication immobilière
Le crowdfunding immobilier et la syndication immobilière impliquent des investisseurs regroupant leurs ressources pour financer des projets immobiliers spécifiques. En France, des plateformes comme Anaxago et Fundimmo offrent des opportunités de crowdfunding immobilier, tandis que Homunity facilite les investissements syndiqués. Aux États-Unis, des plateformes comme Fundrise et CrowdStreet proposent des projets de crowdfunding immobilier, et Faris Capital Partners facilite les investissements syndiqués dans divers projets.
Ces différents types d’immobilier fractionné offrent aux investisseurs diverses options pour diversifier leur portefeuille et maximiser leurs rendements. En comprenant les caractéristiques spécifiques de chaque type de bien, les investisseurs peuvent mieux aligner leurs choix d’investissement avec leurs objectifs financiers et leur tolérance au risque.
Comparaison avec d’autres types d’investissement immobilier
L’immobilier fractionné est souvent comparé à d’autres formes d’investissement immobilier en raison de ses caractéristiques uniques et de ses avantages potentiels. Voici une analyse approfondie qui compare l’immobilier fractionné à l’immobilier direct, aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), et aux Real Estate Investment Trusts (REITs).
Immobilier direct
L’immobilier direct implique l’achat et la gestion d’une propriété entière par un investisseur. Ce type d’investissement permet un contrôle total sur les décisions de gestion, telles que la sélection des locataires, la maintenance, et les rénovations. Les investisseurs bénéficient directement de l’appréciation du capital et peuvent utiliser l’effet de levier via des prêts hypothécaires pour maximiser leur pouvoir d’achat. Cependant, l’immobilier direct exige un capital initial substantiel et une gestion active, ce qui peut être chronophage et nécessiter une expertise spécifique. En outre, le risque est concentré sur une seule propriété, ce qui peut exposer l’investisseur aux fluctuations du marché immobilier local.
Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
Les SCPI offrent une alternative où les investisseurs achètent des parts dans une société qui possède et gère un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les SCPI permettent une diversification géographique et sectorielle, réduisant ainsi les risques. La gestion professionnelle des biens libère les investisseurs des tâches opérationnelles. Cependant, la liquidité des parts de SCPI est limitée, et les frais de gestion peuvent réduire les rendements nets. Les rendements des SCPI sont généralement stables mais peuvent être moins élevés que ceux de l’immobilier direct en raison de la nature plus conservatrice de leurs investissements.
Real Estate Investment Trusts (REITs)
Les REITs sont des sociétés cotées en bourse qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générant des revenus. Les REITs offrent une liquidité élevée, permettant aux investisseurs d’acheter et de vendre des actions facilement, similaire à des actions ordinaires. Ils fournissent une diversification accrue et distribuent une grande partie de leurs revenus sous forme de dividendes, offrant ainsi des rendements attractifs. Toutefois, les REITs sont sujets à la volatilité des marchés boursiers et aux fluctuations des taux d’intérêt, ce qui peut affecter leur performance. Les frais de gestion associés aux REITs peuvent également réduire les rendements pour les investisseurs.
Tableau comparatif
| Critère | Immobilier Direct | SCPI | REITs |
|---|---|---|---|
| Accessibilité financière | Capital initial élevé | Investissement initial relativement faible | Investissement initial faible à modéré |
| Gestion | Actif (l’investisseur gère lui-même) | Professionnelle (gestion déléguée) | Professionnelle (gestion déléguée) |
| Liquidité | Faible | Moyenne (marché secondaire limité) | Élevée (actions cotées en bourse) |
| Diversification | Limitée (dépend de l’investisseur) | Élevée (portefeuille diversifié) | Élevée (diversification géographique et sectorielle) |
| Rendements | Potentiellement élevés mais volatils | Stables mais modérés | Attractifs mais volatils en fonction du marché |
| Risque de marché | Concentré sur un seul bien | Réparti sur plusieurs biens | Dépend des fluctuations du marché boursier |
| Frais de gestion | Variables (selon la gestion personnelle) | Modérés à élevés (frais de gestion de la SCPI) | Modérés (frais de gestion des REITs) |
Comment investir dans l’immobilier fractionné ?
Investir dans l’immobilier fractionné est devenu un processus accessible et structuré grâce aux plateformes en ligne spécialisées. Voici les étapes clés pour débuter, avec des précisions sur chaque aspect crucial pour les investisseurs.
1. Choisir une plateforme de confiance
La première étape pour investir dans l’immobilier fractionné consiste à sélectionner une plateforme fiable. Choisir une plateforme reconnue pour sa transparence, ses rendements historiques et les avis positifs des utilisateurs. Par exemple, des plateformes comme RealT et Tantiem sont bien établies dans le secteur. RealT utilise la technologie blockchain pour tokeniser des parts de propriétés, offrant ainsi des transactions sécurisées et transparentes. Tantiem propose également une gestion professionnelle et une interface utilisateur intuitive qui facilite le suivi des investissements.
2. Évaluer les propriétés disponibles
Une fois inscrit sur une plateforme, l’investisseur doit examiner attentivement les propriétés disponibles. Chaque projet immobilier est accompagné de détails clés tels que l’emplacement, le type de bien, les rendements projetés et la durée de l’investissement. Une évaluation minutieuse de ces éléments est essentielle pour s’assurer que l’investissement correspond à ses objectifs et son niveau de risque.
3. Comprendre les termes, conditions et suivi de l’investissement
Avant de s’engager, il est impératif de bien comprendre les termes et conditions de la plateforme. Cela inclut les frais de gestion, les politiques de distribution des revenus et les options de revente des parts. Les frais de gestion peuvent varier, influençant ainsi les rendements nets. Par exemple, RealT prélève une commission annuelle de 1% pour la gestion des propriétés. Les investisseurs doivent également suivre régulièrement la performance de leurs investissements via les tableaux de bord fournis par les plateformes, qui offrent des mises à jour sur les revenus locatifs, les coûts de maintenance et l’évolution de la valeur des biens.
Cadre juridique, réglementation et structure
Investir dans l’immobilier fractionné implique de comprendre les implications fiscales et légales spécifiques à ce type d’investissement. La réglementation autour de l’immobilier fractionné peut varier considérablement d’un pays à l’autre. Il est important de comprendre les lois locales sur la copropriété, les obligations fiscales et les droits des copropriétaires.
Structures de propriété
SARL, SCI, LLC
Les biens immobiliers fractionnés sont souvent détenus par des entités légales telles que des Sociétés à Responsabilité Limitée (SARL) ou des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou encore des LLC aux USA. Chaque investisseur détient une part de l’entité légale, qui à son tour possède le bien immobilier. Cela permet de clarifier les droits et les responsabilités de chaque investisseur tout en offrant une protection juridique et en limitant la responsabilité individuelle en cas de litiges ou de dettes.
Tokenisation via blockchain
Avec l’essor de la technologie blockchain, l’immobilier fractionné a évolué vers la tokenisation. Les propriétés sont détenues par des entités légales (par exemple, des LLC aux États-Unis) puis ensuite tokenisées (fractionnées sur la blockchain). Chaque token représente une fraction de la propriété et peut être acheté, vendu ou échangé sur des plateformes en ligne spécialisées. Par exemple, RealT utilise cette méthode pour offrir une distribution des revenus hebdomadaire et une gestion simplifiée grâce à des contrats intelligents.
Implications fiscales
Les revenus générés par les investissements fractionnés, tels que les loyers et les plus-values, sont soumis à l’impôt. En France, les revenus locatifs sont imposés comme des revenus fonciers, tandis que les plus-values immobilières bénéficient de taux d’imposition réduits après une certaine période de détention. De plus, les investisseurs doivent prendre en compte les prélèvements sociaux de **17
,2%** sur les revenus fonciers. Pour les investissements tokenisés, il serait préférable de bien comprendre la réglementation fiscale locale concernant les actifs numériques (sauf qu’actuellement beaucoup de législation de divers pays ne se sont pas encore penchés sur ce cas spécifique, avec un cadre fiscal pas toujours très clair). Aux États-Unis, les gains réalisés sur la vente de tokens immobiliers peuvent être soumis à l’impôt sur les gains en capital.
Réglementation et cadre juridique
La réglementation autour de l’immobilier fractionné peut varier considérablement d’un pays à l’autre. Par exemple, en France, les SCPI sont régulées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), garantissant une certaine protection aux investisseurs. Aux États-Unis, les plateformes de tokenisation comme RealT doivent se conformer aux régulations de la Securities and Exchange Commission (SEC), qui impose des exigences strictes en matière de transparence et de protection des investisseurs.
