✍️ Dernière mise à jour de l’article le 17 juin 2024 par Vincent | financetarente
Devenir rentier immobilier et vivre de ses investissements en à fait rêver plus d’un. Vous vous êtes peut-être même déjà demandé si c’étais possible en partant de zéro ? La réponse est oui ! mais pour ça il faut commencer par mettre le nez dedans, investir beaucoup et s’armer de patience. L’immobilier est une voie appréciée par beaucoup, car il permet de générer des revenus passifs tout en construisant un solide patrimoine grâce à l’effet de levier. Dans cet article, nous allons voir comment passer de simple investisseur à rentier immobilier grâce l’immobilier locatif traditionnel, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les Real Estate Investment Trusts (REITs) ou encore la tokenisation immobilière. Vous découvrirez aussi comment commencer, quel capital initial prévoir, comment adapter votre approche selon votre situation personnelle et que penser des formations sur le sujet.
Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ?
Un rentier immobilier est une personne qui génère la majorité de ses revenus à partir d’investissements immobiliers, suffisamment conséquent pour lui permettre d’en vivre. Ces revenus sont principalement issus de la location de biens immobiliers ou d’immobilier papier. En essence, le rentier vit de ses rentes, c’est-à-dire des revenus passifs provenant de ses investissements qui couvre toutes ses dépenses de vie courantes sans nécessiter un emploi actif,
Rente locative : définition
La rente locative représente le revenu net généré par la location de biens immobiliers, une fois toutes les charges déduites (comme les frais de gestion, les taxes foncières et les assurances). Par exemple, pour un appartement loué 1 200 € par mois avec des charges mensuelles totales de 270 €, la rente locative nette serait de 930 € par mois. L’optimisation de cette rente locative immobilière peut être obtenue en réduisant les coûts d’exploitation, augmentant les loyers par la valorisation des biens, et en exploitant les avantages fiscaux disponibles
Peut-on devenir rentier immobilier rapidement ?
Devenir rentier immobilier rapidement est un rêve partagé par beaucoup, mais la réalité est souvent plus complexe. Sans un héritage ou un capital initial conséquent, atteindre ce statut en peu de temps est très difficile (pour ne pas dire impossible). L’effet de levier, qui permet d’acquérir des biens immobiliers en utilisant le crédit, est limité par les régulations bancaires qui restreignent le taux d’endettement à environ 35% des revenus. Par conséquent, il est impossible de multiplier les investissements sans une base financière déjà très solide, et n’oubliez pas que pour investir vous allez devoir constituer également un apport conséquent afin de pouvoir contracter votre prêt .
Une fois votre investissement immobilier fait, le remboursement des prêts immobiliers prend généralement entre 15 et 25 ans. Durant cette période, les revenus locatifs sont souvent absorbés par les coûts d’exploitation, les taxes, les frais de gestion et les travaux de maintenance. Si vous arrivez à vous dégager du cashflow, vous aurez certes des revenus passif supplémentaire mais souvent trop peu pour en vivre. De plus, les risques liés à la vacance locative et aux impayés peuvent retarder ou grignoter la constitution d’un cash flow positif. Même avec une gestion efficace, il faut souvent attendre que les prêts soient amortis pour que les revenus locatifs deviennent significatifs et pouvoir en vivre.
Que penser des formations en ligne pour devenir rentier immobilier ?
Les formations en ligne sur l’investissement immobilier se multiplient, mais elles ne sont pas toutes de bonne qualité. Beaucoup de ces formations sont commercialisées par des « gourous » de l’immobilier qui promettent des résultats rapides et spectaculaires, souvent en échange de sommes d’argent conséquentes. Ces formations jouent sur le désir des gens de devenir riches rapidement, mais les promesses qu’elles font sont souvent irréalistes.
Les coûts de ces formations peuvent être prohibitifs, allant jusqu’à plusieurs milliers d’euros, et ne garantissent pas toujours des retours sur investissement substantiels. Les connaissances qu’elles offrent sont souvent superficielles et peuvent être trouvées gratuitement ou à moindre coût à travers d’autres moyens. De nombreux contenus éducatifs sur l’immobilier sont disponibles gratuitement sur internet, dans des livres spécialisés, et via des podcasts, au travers d’articles…
De plus, les meilleures leçons viennent souvent de l’expérience pratique. Commencer avec de petits investissements permet d’apprendre les rouages de la gestion immobilière sans prendre de risques financiers trop importants. Bien que certaines formations en ligne puissent offrir des conseils utiles, soyez avant tout prudent et ne vous laissez pas séduire par des promesses de gains rapides et faciles. Une éducation continue, des investissements prudents et une gestion rigoureuse sont vos futurs clés pour réussir à vivre de vos rentes immobilières.
Évaluer sa situation et objectifs de rente immobilière
Avant de se lancer dans l’investissement immobilier, vous devez évaluer votre situation financière et vos objectifs à long terme : notamment savoir quel montant de rente mensuelle / annuelle vous visez afin de pouvoir vivre de l’immobilier ? Calculer combien de temps il faudra y parvenir ? Nous avons élaboré un guide complet sur comment vivre de ses rentes (de manière plus globale, grâce a tout les supports d’investissement existant ) où nous abordons cette partie alors n’hésitez pas a aller le consulter. Concentrons nous maintenant sur le calcul du niveau d’endettement et d’emprunt pour y voir plus clair sur ce qu’il est possible de faire dans votre situation.
Calculer son niveau d’endettement
Le calcul du niveau d’endettement est essentiel pour évaluer la capacité à contracter de nouveaux crédits. En 2024, le taux d’endettement maximal recommandé est de 35% des revenus, comme l’a recommandé le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Par exemple, pour un revenu mensuel de 3 000 €, le total des remboursements mensuels de crédits ne devrait pas dépasser 1 050 €.
Pour calculer votre taux d’endettement, divisez le total de vos dettes mensuelles par vos revenus mensuels et multipliez par 100. Par exemple, si vos dettes mensuelles s’élèvent à 600 € et vos revenus à 3 000 €, votre taux d’endettement est de 20%. Un taux d’endettement inférieur à 35% est généralement considéré comme sain par les institutions financières. Si ce taux est plus élevé, il est recommandé de réduire les dettes existantes ou d’augmenter vos revenus pour améliorer votre profil d’emprunteur.
📊 Calcul Taux d’Endettement
Déterminer sa capacité d’emprunt
Après avoir calculé votre taux d’endettement, vous pouvez passer à l’estimation de votre capacité d’emprunt. Cette capacité dépend de plusieurs facteurs : vos revenus, l’apport personnel, la durée du prêt, et le taux d’intérêt. Les banques utilisent ces éléments pour déterminer combien elles peuvent vous prêter.
En 2024, obtenir un prêt est plus exigeant, souvent nécessitant un apport personnel significatif, alors qu’il était parfois possible de financer un bien sans apport dans le passé. Pour estimer votre capacité d’emprunt, commencez par additionner tous vos revenus mensuels, y compris salaires et revenus locatifs, puis soustrayez vos charges mensuelles, comme les remboursements de crédits et les charges de copropriété. Votre taux d’endettement, que vous avez calculé précédemment, est un facteur clé : un taux inférieur à 35% vous rendra plus attractif pour les prêteurs. Les mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser environ 30% à 35% de vos revenus nets mensuels pour être considérées comme raisonnables.
Par exemple, si vous avez des revenus de 3 000 € par mois, les mensualités de prêt ne devraient pas dépasser 1 050 €. Si vous empruntez une somme sur 20 ans avec un taux d’intérêt donné, les mensualités devraient rester dans cette limite pour que la banque accepte de vous accorder le prêt. Ce calcul montre comment votre capacité d’emprunt peut s’aligner sur les critères bancaires, vous permettant de rester financièrement sain.
Des facteurs supplémentaires peuvent aussi influencer votre capacité d’emprunt, tels que le type de bien (neuf ou ancien) et l’utilisation prévue (résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Par exemple, les frais de notaire sont généralement plus faibles pour les biens neufs, ce qui peut améliorer votre capacité d’emprunt. Utiliser des simulateurs de prêt en ligne, comme ceux proposés par Meilleurtaux et Pretto, peut vous aider à estimer cette capacité d’emprunt en fonction de ces critères. Comparer les taux et les assurances emprunteur peut aussi optimiser votre prêt et réduire le coût total de votre crédit, qui une fois remboursé vous permettra de vivre de vos loyers.
Dans quoi investir dans l’immobilier pour devenir rentier ?
L’un des moyens les plus recommandés pour devenir rentier immobilier est l’achat de biens locatifs. Cette stratégie se distingue par la possibilité d’utiliser l’effet de levier bancaire, une opportunité souvent absente dans d’autres types d’investissements immobiliers. D’autres solutions d’investissement immobilier, que nous aborderons plus tard dans cet article, ne permettent pas cette utilisation avantageuse de l’emprunt bancaire, mais ont bien d’autres avantages.
L’achat de biens locatifs consiste à acquérir des propriétés pour les louer à des locataires, générant ainsi des revenus réguliers. Ce modèle d’investissement est particulièrement attractif pour plusieurs raisons. Les loyers offrent une source de revenu régulière et prévisible grâce aux baux locatifs. Les contrats de location assurent des paiements constants chaque mois, ce qui permet de sécuriser une partie de ses finances et de planifier à long terme, et les biens immobiliers prennent en moyenne de la valeur et donc de la plus-value supplémentaire au fil du temps. Cependant, il faut noter que les conditions d’emprunt se sont durcies en 2024. Les banques exigent désormais un apport personnel significatif, souvent autour de 25% à 30% de la valeur du bien, rendant plus difficile le financement sans apport. Cette exigence vise à réduire les risques pour les prêteurs dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de réglementation bancaire stricte.
La location de courte durée : un travail à pleins temps, pas si passif
La location de courte durée consiste à louer un bien immobilier pour des périodes allant de quelques jours à quelques semaines, souvent via des plateformes comme Airbnb. En 2024, cette forme de location reste particulièrement attractive pour les investisseurs dans les zones touristiques grâce à des revenus potentiellement élevés. Par exemple, un appartement à Paris loué 1 000 € par mois en longue durée peut rapporter jusqu’à 3 000 € en courte durée. Cette flexibilité permet aussi aux propriétaires d’utiliser leur bien lorsqu’il n’est pas loué. Cependant, cette gestion intensive nécessite des efforts constants pour l’accueil, le nettoyage et les réparations, et des réglementations strictes se sont renforcées, notamment à Paris, où les locations de courte durée sont limitées à 120 jours par an pour les résidences principales. À moins de déléguer tout à une conciergerie qui s’occupera de la gestion et du ménage (qui au passage prendra une bonne partie des revenus), la location courte durée reste un travail à pleins temps et loin d’être 100% passive.
Pas d’accès au credit bancaire : adieu la rente immo ?
Même si vous n’avez pas accès au crédit bancaire, que ce soit en raison de vos finances ou pour des motifs religieux interdisant l’emprunt avec intérêts, il existe d’autres solutions pour investir dans l’immobilier et pouvoir espérer en vivre à terme. Avec une stratégie d’investissement régulier et l’effet de l’intérêt composé, ou en utilisant un capital conséquent sans vouloir investir directement dans un bien immobilier, voici quelques alternatives pour vivre de vos rentes immobilière :
Real Estate Investment Trust (REIT) plutôt que les SCPI
Les Real Estate Investment Trusts (REIT) sont des sociétés cotées en bourse qui possèdent et exploitent des biens immobiliers générateurs de revenus. Investir dans les REIT permet d’accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers sans avoir à posséder directement les propriétés. Les REIT doivent distribuer au moins 90% de leurs revenus imposables sous forme de dividendes à leurs actionnaires, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs cherchant des revenus passifs réguliers. En France, les REIT sont comparables aux SCPI, mais offrent plus de liquidité grâce à leur cotation en bourse. En 2024, les REIT bénéficient d’une stabilisation des taux d’intérêt, ce qui devrait améliorer leur performance après une période de taux d’emprunt élevés qui a pesé sur le secteur.
Rentabilité comparée
Historiquement, les SCPI ont produit des rendements annuels autour de 4% à 6%, tandis que les OPCI, avec leur composition plus diversifiée incluant des actifs financiers, ont offert des performances légèrement inférieures mais avec des fluctuations moindres. Par exemple, en 2023, les SCPI françaises ont affiché un rendement moyen de 4,5%, alors que les OPCI ont montré une performance de 3,8%. Les REIT, quant à eux, ont tendance à offrir des rendements attractifs, particulièrement après les cycles de resserrement monétaire. En 2024, ils sont bien positionnés pour des performances dépassant les 10% grâce à une combinaison de stabilisation des taux d’intérêt et d’améliorations des fondamentaux du marché immobilier.
Tokenisation immobilière
La tokenisation immobilière est une méthode émergente rendue possible par la technologie blockchain. Elle consiste à diviser un bien immobilier en tokens numériques que les investisseurs peuvent acheter. Chaque token représente une fraction de la propriété du bien immobilier, permettant ainsi aux investisseurs d’accéder à des investissements immobiliers avec des montants plus modestes. Cette méthode améliore la liquidité et la transparence des transactions immobilières. En 2024, la tokenisation commence à se démocratiser avec des plateformes comme RealT, permettant une diversification accrue et une accessibilité élargie pour les petits investisseurs.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier consiste à financer collectivement des projets immobiliers via des plateformes spécialisées. Chacun peut donc participer à des projets avec des contributions modestes, souvent à partir de 1 000 €. Cette approche démocratise l’accès à l’investissement immobilier et permet de diversifier son portefeuille avec des montants réduits. Typiquement, le crowdfunding immobilier offre des retours sur investissement bruts annuels entre 7% et 12%. Cependant, ces investissements comportent un certain niveau de risque, car ils dépendent de la réussite du projet financé et de la santé du marché immobilier global. Les plateformes de crowdfunding populaires en France incluent Homunity et Anaxago, offrant une variété de projets pour différents profils d’investisseurs.
Conclusion : Peut-on vraiment devenir rentier immobilier ?
Oui, devenir rentier immobilier est tout à fait réalisable pour ceux qui s’en donnent les moyens et sont assez patients. L’investissement immobilier offre diverses stratégies adaptées à différents profils d’investisseurs. L’achat de biens locatifs, permet d’utiliser l’effet de levier bancaire pour maximiser les rendements avec une mise de départ réduite. Les REIT, quant à eux, offrent une alternative plus liquide et accessible, souvent avec des rendements plus attractifs, tout comme le tokenisation immobilière et le crowdfunding qui ouvrent de nouvelles opportunités d’investissement.
Pour réussir, documenter vous sérieusement, éviter les formations coûteuses de vendeur de rêve souvent superficielles. De nombreux livres de référence sont disponibles pour approfondir vos connaissances. Parmi les recommandations, citons « The Millionaire Real Estate Investor » de Gary Keller et « The ABCs of Real Estate Investing » de Ken McElroy si vous maitrisez l’anglais, pour les francophones je vous recommande « L’investissement immobilier locatif intelligent » de Julien Delagrandanne. Ces ouvrages offrent des conseils pratiques et des stratégies éprouvées pour réussir dans l’immobilier.
Pour ceux qui souhaitent se lancer sans dépenser d’argent dans une formation hors de prix trop superficielle, vous pouvez également retrouvez sur finance ta rente une multitude de contenus détaillés pour vous guider dans votre parcours vers l’indépendance financière grâce à l’immobilier.
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