Lancée en 2023 par les équipes spécialistes en SCPI de Louve Invest, Meute Invest est une plateforme d’investissement collaboratif qui se distingue par son approche innovante de l’immobilier fractionné. Cette méthode permet à chacun d’investir dans l’immobilier à partir de 200 €, rendant cet investissement accessible à un large public. Nous allons examiner les points forts et les points faibles de cette plateforme pour vous donner une vision complète de cette plateforme, et je vous délivrerais mon avis sur Meute Invest en 2024.
Points forts
- Accessibilité financière : Meute Invest permet d’investir dans l’immobilier dès 200 €, ce qui ouvre l’accès à l’investissement immobilier à un large public.
- Diversification des biens : La plateforme propose une variété de projets immobiliers, permettant aux investisseurs de diversifier leurs placements et de réduire les risques.
- Rendements attractifs : Les investisseurs peuvent bénéficier de rendements locatifs mensuels pouvant atteindre 7%, ainsi que de la potentielle plus-value à la revente des biens.
- Simplicité et rapidité : Le processus d’investissement est entièrement digital et peut être complété en seulement 10 minutes, offrant une grande commodité et efficacité.
- Sécurité : La plateforme utilise des mesures de sécurité robustes pour protéger les données et les investissements des utilisateurs. La plupart des projets sont couverts par une hypothèque de premier rang, ajoutant une couche supplémentaire de protection pour les investisseurs.
Points faibles
- Risque de vacance locative : Comme tout investissement immobilier, il existe un risque de vacance locative, ce qui peut affecter les rendements mensuels.
- Manque de liquidité : L’immobilier fractionné peut être moins liquide que d’autres types d’investissements, ce qui peut poser des problèmes pour les investisseurs ayant besoin de liquidités rapidement.
- Complexité fiscale : L’investissement en immobilier peut entraîner des obligations fiscales complexes que les investisseurs doivent bien comprendre avant de s’engager.
Ces éléments offrent une vision équilibrée des avantages et des inconvénients de Meute Invest.
Qu’est-ce que Meute Invest ?
Meute Invest a été fondée en 2023 par les équipes spécialistes en SCPI de Louve Invest. Louve Invest, créée en 2020, est un courtier en SCPI qui a su se démarquer en offrant des services de cashback sur les frais de gestion. L’objectif de Meute Invest est de rendre l’investissement immobilier plus accessible grâce à l’immobilier fractionné, permettant ainsi aux investisseurs de participer à des projets immobiliers avec un investissement minimum de seulement 200 €. L’immobilier fractionné permet à plusieurs investisseurs de détenir des parts d’un même bien immobilier, partageant ainsi les coûts et les revenus générés.
En 2024, Meute Invest propose une gamme diversifiée de projets immobiliers, incluant des appartements, des immeubles de bureaux, et des colivings. Les investisseurs perçoivent des revenus locatifs mensuels proportionnels à leur investissement et peuvent également bénéficier de la plus-value potentielle à la revente du bien. Par exemple, certains projets à Angers et Quimper ont affiché des revalorisations annuelles de 8,75% à 9,87%.
La gestion locative est entièrement prise en charge par la plateforme, incluant la recherche de locataires, la gestion des baux, et l’entretien des biens. Cela permet aux investisseurs de bénéficier d’un revenu passif sans les tracas de la gestion quotidienne.
Comment fonctionne Meute Invest ?
Processus d’investissement
Pour commencer à investir avec Meute Invest, suivez ces étapes simples :
- Inscription : Créez un compte sur le site de Meute Invest en fournissant vos informations personnelles. Ce processus est rapide et peut être complété en quelques minutes.
- Vérification de l’identité : Conformément aux régulations KYC (Know Your Customer), vous devez vérifier votre identité en téléchargeant une pièce d’identité et un justificatif de domicile
- Choix du projet : Parcourez les projets immobiliers disponibles et sélectionnez celui qui correspond à vos objectifs d’investissement. Les projets sont décrits en détail, avec des informations sur la localisation, les rendements attendus, et les risques.
- Investissement : Investissez en ligne avec un montant minimum de 200 €, rendant l’investissement accessible à tous. Le paiement peut être effectué par virement bancaire ou carte de crédit.
Sélection des projets
Meute Invest propose une sélection rigoureuse de projets immobiliers basés sur plusieurs critères :
- Localisation stratégique : Les biens sont situés dans des zones à forte demande locative pour minimiser les risques de vacance.
- Qualité du bien : Chaque bien est évalué par un expert indépendant pour s’assurer de sa valeur et de son potentiel de plus-value.
- Gestion locative : Les gestionnaires de biens sont choisis pour leur expérience et leur capacité à maximiser les revenus locatifs et la valorisation des biens.
Suivi des investissements
Une fois investi, vous pouvez suivre l’évolution de votre investissement via votre espace personnel sur la plateforme. Voici ce que vous pouvez y faire :
- Consulter les rapports de performance : Accédez à des rapports détaillés sur les revenus locatifs, les frais, et la valorisation de votre bien.
- Recevoir des revenus : Les revenus locatifs sont versés directement sur votre compte bancaire de manière mensuelle.
- Gérer vos parts : Achetez ou vendez vos parts via la plateforme. Une marketplace est en cours de développement pour améliorer la liquidité des investissements.
Types de projets financés
Meute Invest finance divers types de projets immobiliers, chacun avec ses propres caractéristiques et opportunités de rendement. Les montants minimums d’investissement commencent à 200 €, tandis que les montants maximums peuvent varier selon le projet.
- Appartements : Souvent situés dans des centres urbains dynamiques avec une forte demande locative.
- Immeubles de bureaux : Offrant des baux commerciaux à long terme, ces investissements procurent des revenus stables.
- Colivings : Propriétés partagées idéales pour les jeunes professionnels et étudiants, avec des rendements attractifs grâce à la diversité des locataires.
En termes de gestion des risques, les biens sont situés dans des zones à forte demande locative, réduisant ainsi le risque d’absence de locataire. Les projets incluent souvent une garantie de loyer impayé pour la première année, ajoutant une couche supplémentaire de sécurité pour les investisseurs
Exemple de bien qui a été proposé chez Meute Invest
Parmi les projets proposés par Meute Invest, plusieurs exemples illustrent la diversité et le potentiel de rendement des investissements :
- T5 à Angers : Cet appartement propose un rendement locatif net de 5,49%, prenant en compte deux semaines de vacance locative par an. La revalorisation annuelle moyenne du prix de l’immobilier dans cette zone a été de 9,87% sur les cinq dernières années, offrant ainsi une combinaison attrayante de revenus locatifs et de plus-value potentielle.
- T5 à Quimper : Un autre projet notable, avec un rendement locatif net de 6,08% et une revalorisation annuelle moyenne de 8,75% sur les cinq dernières années. Ce type de projet assure un flux de revenus stable tout en augmentant la valeur de l’investissement au fil du temps.
Que détient-on avec Meute Invest ?
Lorsque vous investissez avec Meute Invest, vous détenez des obligations émises par la société qui possède le bien immobilier. Ces obligations répliquent le loyer net ainsi que l’évolution de la valeur du bien. En termes simples, vous possédez une part du revenu généré par le bien ainsi qu’une part de la plus-value potentielle à la revente.
En tant qu’investisseur, vous bénéficiez d’une transparence totale sur la gestion des biens et des rapports réguliers sur les performances financières. Les biens sont évalués annuellement par des experts indépendants pour garantir une gestion rigoureuse et professionnelle.
Quels sont les frais chez Meute Invest ?
Les frais associés à un investissement avec Meute Invest se décomposent en plusieurs catégories, chacune ayant des spécificités propres.
- Frais de l’asset manager :
- À l’achat : Ces frais correspondent au temps passé pour trouver le bien, gérer les travaux et trouver le premier locataire. Ils sont de l’ordre de 5% à 8% de la valeur du bien immobilier.
- Pour la gestion : Ces frais couvrent la gestion locative, incluant la recherche de locataires, la gestion des baux et l’entretien des biens. Ils représentent généralement entre 5% et 8% des loyers bruts, similaires aux frais d’une agence immobilière classique.
- Frais d’agence :
- À l’achat : Il est possible que le bien soit proposé par une agence immobilière qui possède le mandat de vente. Dans ce cas, des frais d’agence, généralement compris entre 3% et 5% de la valeur du bien immobilier, sont appliqués. Cependant, Meute Invest ou l’asset manager peuvent aussi saisir des opportunités directement sans passer par une agence, ce qui peut réduire ces frais.
- Frais Meute :
- À l’achat : Ces frais couvrent l’étude des projets proposés par l’asset manager, le montage juridique pour proposer le bien, ainsi que d’autres dépenses de fonctionnement de la plateforme. Ils s’élèvent à 5% de la valeur du bien immobilier.
- Récurrents : Des frais récurrents de 0,5% par an sont mis en place pour couvrir les frais de fonctionnement, d’accompagnement des conseillers et administratifs sur chaque bien. En outre, ces frais représentent généralement entre 5% et 8% des loyers bruts.
Comment optimiser les frais de Meute Invest ?
Pour optimiser les frais associés à vos investissements avec Meute Invest, voici quelques stratégies :
- Investissez dans des projets à haut rendement : Choisir des biens situés dans des zones à forte demande locative et avec une revalorisation immobilière constante peut compenser les frais de gestion grâce à des revenus locatifs plus élevés.
- Diversifiez vos investissements : En diversifiant votre portefeuille avec différents types de biens et localisations, vous pouvez répartir les risques et maximiser vos rendements globaux, ce qui peut aider à amortir les coûts associés.
- Surveillez les performances des biens : Utilisez les rapports réguliers fournis par Meute Invest pour surveiller les performances de vos investissements et ajuster vos stratégies en conséquence. Cela peut inclure la réévaluation de la stratégie d’investissement en fonction des conditions du marché immobilier.
Les projets bénéficient maintenant d’une hypothèque
Meute Invest a récemment intégré l’utilisation d’hypothèques pour sécuriser certains de ses projets immobiliers. Cette mesure vise à renforcer la protection des investisseurs en garantissant que le bien immobilier ne peut être vendu ou utilisé comme garantie sans rembourser les investisseurs obligataires. Par exemple, dans un projet de colocation à Angers, une hypothèque assure que les investisseurs récupèrent leur capital avant toute autre utilisation des actifs du projet.
Comparaison avec d’autres garanties
- Garantie locative : Certaines plateformes offrent des garanties de loyers impayés pour les premières années, couvrant les investisseurs en cas de non-paiement des locataires. Cela réduit le risque de perte de revenu locatif, particulièrement utile dans les zones à forte demande locative.
- Assurance : L’assurance peut protéger contre divers risques tels que les dégâts matériels, les catastrophes naturelles ou la perte de revenus locatifs. Par exemple, des assurances peuvent couvrir jusqu’à 100% des pertes de revenu locatif pour une période déterminée.
- Fonds de réserve : Certains projets incluent des fonds de réserve pour couvrir les réparations et les coûts d’entretien imprévus, garantissant ainsi une continuité des revenus locatifs et minimisant les interruptions.
Analyse des biens Meute Invest
Les biens proposés par Meute Invest sont sélectionnés pour leur potentiel de rendement et de valorisation. Voici quelques exemples concrets :
- T5 à Angers : Cet appartement offre un rendement locatif net de 5,49%, avec une revalorisation annuelle moyenne de 9,87% sur les cinq dernières années. La localisation stratégique à Angers, une ville en pleine croissance, assure une demande locative élevée et stable.
- T5 à Quimper : Ce projet offre un rendement locatif net de 6,08% et une revalorisation annuelle de 8,75%. Quimper est connue pour sa forte demande locative, particulièrement parmi les jeunes professionnels et les étudiants, ce qui assure une occupation continue et stable des biens.
Quels sont les risques à investir dans l’immobilier fractionné avec Meute Invest ?
Investir dans l’immobilier fractionné comporte certains risques, malgré les mesures de sécurité mises en place :
- Risque de vacance locative : Même dans les zones à forte demande, il existe toujours un risque de vacance qui pourrait réduire les revenus locatifs. Par exemple, la vacance locative peut réduire les rendements jusqu’à 1-2% par an si le bien reste inoccupé pendant des périodes prolongées.
- Risque de perte en capital : La valeur des biens immobiliers peut fluctuer en fonction du marché. Une baisse significative de la valeur peut entraîner une perte en capital, surtout si le bien doit être vendu à un prix inférieur à celui de l’achat initial.
- Risque de liquidité : Les investissements en immobilier fractionné peuvent être moins liquides que d’autres formes d’investissement, ce qui peut rendre la vente de parts plus difficile sans subir de pertes financières. Par exemple, les investisseurs peuvent devoir attendre plusieurs mois pour trouver un acheteur pour leurs parts.
- Risques liés à la gestion : La performance de l’investissement dépend largement de la compétence et de l’efficacité de la société de gestion. Des problèmes de gestion peuvent affecter les rendements et la valorisation des biens. Par exemple, une mauvaise gestion locative peut entraîner des taux de vacance plus élevés et des coûts d’entretien plus importants.
En résumé, bien que Meute Invest offre des opportunités d’investissement attractives et bien encadrées, il est crucial pour les investisseurs de comprendre et de gérer ces risques pour maximiser leurs rendements et protéger leur capital.
SCPI vs Meute Invest : quel est le meilleur choix ?
Comparaison des rendements
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent généralement des rendements attractifs. En 2023, les meilleures SCPI ont affiché des taux de distribution (TD) allant de 5,00% à 7,79%, avec des SCPI diversifiées et logistiques en tête de liste grâce à des stratégies bien équilibrées. En comparaison, Meute Invest propose des rendements locatifs allant jusqu’à 7%, avec des projets spécifiques comme des appartements à Angers et Quimper offrant des rendements nets de 5,49% et 6,08% respectivement.
Comparaison des frais
Les frais de souscription pour les SCPI varient entre 8% et 14%, comprenant souvent des frais de gestion annuels autour de 8% des loyers bruts. En revanche, Meute Invest impose des frais à l’achat de 5% et des frais de gestion récurrents de 0,5% de la valeur du bien par an, en plus de frais de gestion locative entre 5% et 8% des loyers bruts. Cette structure de frais peut rendre Meute Invest plus compétitive pour les investisseurs cherchant à minimiser les coûts initiaux et les frais récurrents.
Accessibilité et simplicité
Meute Invest se distingue par son accessibilité financière et sa simplicité d’utilisation. Avec un investissement minimum de seulement 200 €, il rend l’immobilier fractionné accessible à un large public. La plateforme est entièrement digitale, permettant une souscription rapide et sécurisée en ligne. En comparaison, les SCPI requièrent souvent un investissement minimum plus élevé, généralement autour de 1 000 € ou plus, et impliquent des procédures de souscription plus complexes.
En résumé, les SCPI offrent des rendements solides et une diversification géographique, mais avec des frais de souscription élevés. Meute Invest propose une alternative avec des frais plus bas et une accessibilité accrue, idéale pour les investisseurs débutants ou ceux avec un capital limité.
Comparaison Meute Invest et RealT
Meute Invest et RealT sont deux plateformes d’investissement immobilier fractionné, mais elles présentent des différences significatives en termes de localisation, technologie et structure des investissements :
- Localisation et marché cible :
- Meute Invest se concentre sur l’immobilier résidentiel en France. Les investisseurs peuvent commencer avec un minimum de 200 €, en finançant des projets tels que des appartements ou des immeubles de bureaux, principalement dans des zones urbaines avec une forte demande locative.
- RealT offre la possibilité d’investir dans des biens immobiliers aux États-Unis, notamment dans des propriétés résidentielles situées dans des villes comme Detroit et Chicago. L’investissement minimum peut être aussi bas que 50 $, et les biens sont tokenisés sur la blockchain Ethereum, offrant une transparence et une traçabilité accrues.
- Technologie et structure des investissements :
- Meute Invest utilise une plateforme digitale sécurisée où les investisseurs achètent des obligations liées à des biens immobiliers. Ces obligations permettent de percevoir des revenus locatifs proportionnels à l’investissement et de bénéficier potentiellement de plus-values lors de la revente du bien.
- RealT utilise la technologie blockchain pour tokeniser les biens immobiliers. Chaque token représente une part de propriété dans le bien immobilier, et les investisseurs peuvent acheter et vendre ces tokens sur des plateformes d’échange de crypto-monnaies. Les revenus locatifs sont versés chaque semaine, ce qui peut offrir une liquidité supérieure.
Avantages et inconvénients de chaque plateforme
Meute Invest :
- Avantages :
- Accessibilité : Investissement minimum de 200 €, rendant l’immobilier fractionné accessible à un large public.
- Rendements attractifs : Rendements locatifs nets pouvant atteindre 7%, avec des plus-values potentielles à la revente. Par exemple, certains projets à Angers et Quimper offrent des rendements de 5,49% à 6,08% et des revalorisations annuelles de 9,87% et 8,75% respectivement.
- Gestion simplifiée : Les investisseurs n’ont pas à se soucier de la gestion locative, Meute Invest s’occupe de tout, y compris les rénovations et la gestion des locataires.
- Inconvénients :
- Frais de gestion : Frais d’achat de 5% et frais de gestion annuels de 0,5% de la valeur du bien, plus des frais de gestion locative entre 5% et 8% des loyers bruts.
- Limité à la France : Les opportunités d’investissement sont limitées au marché immobilier français.
RealT :
- Avantages :
- Technologie avancée : Utilisation de la blockchain pour des transactions sécurisées et transparentes.
- Flexibilité : Possibilité d’investir avec des montants très bas (à partir de 50 $) et de diversifier facilement son portefeuille avec des propriétés aux États-Unis.
- Liquidité : Les tokens peuvent être échangés sur des plateformes de crypto-monnaies, offrant une liquidité potentiellement supérieure.
- Inconvénients :
- Volatilité des crypto-monnaies : La valeur des tokens peut être affectée par la volatilité des marchés de crypto-monnaies.
- Complexité technologique : Les investisseurs doivent être à l’aise avec l’utilisation de la blockchain et des crypto-monnaies, ce qui peut être une barrière pour certains.
En conclusion, le choix entre Meute Invest et RealT dépendra de vos préférences en matière de technologie, de localisation géographique et de gestion des frais. Meute Invest offre une approche plus traditionnelle et accessible de l’investissement immobilier en France, tandis que RealT propose une solution innovante basée sur la blockchain pour investir dans l’immobilier tokenisé aux États-Unis.
Conclusion sur mon avis Meute Invest en 2024
Meute Invest est une excellente option pour ceux qui cherchent à entrer sur le marché immobilier avec un budget limité. La plateforme offre une gestion simplifiée et des rendements attractifs, tout en assurant une transparence et une sécurité accrues grâce à l’utilisation des obligations et des hypothèques. Cependant, les investisseurs doivent être conscients des frais associés et des risques de vacance locative. Pour ceux qui recherchent une diversification géographique ou qui sont à l’aise avec les technologies de blockchain, des alternatives comme RealT peuvent également être explorées.
Perspectives pour l’avenir
L’avenir de Meute Invest semble prometteur, avec une croissance continue de son portefeuille de projets immobiliers et une expansion potentielle vers de nouvelles régions en France. L’ajout récent d’hypothèques sur certains projets renforce encore la sécurité des investissements. De plus, l’évolution du marché immobilier français, avec des revalorisations annuelles significatives dans certaines zones, augure bien pour les rendements futurs des investisseurs. Pour les investisseurs cherchant à diversifier et à maximiser leurs rendements, Meute Invest représente une opportunité solide et bien structurée dans le paysage de l’immobilier fractionné en 2024.
FAQ Meute Invest
Quelle est la durée d’investissement chez Meute Invest ?
La durée d’investissement chez Meute Invest est généralement de 10 ans. Chaque bien est évalué annuellement par un expert indépendant pour suivre l’évolution de sa valeur. À l’issue des 10 ans, la vente du bien est envisagée pour déterminer la plus ou moins-value réalisée. Cependant, il est possible de revendre vos obligations sur une marketplace que Meute Invest développe pour améliorer la liquidité des investissements.
Comment sont gérés les impayés ou les vacances locatives ?
Meute Invest minimise les risques d’impayés et de vacances locatives en sélectionnant des biens situés dans des zones à forte demande locative. Une garantie de loyers impayés (GLI) peut être mise en place selon le profil des locataires. Si un locataire ne paie pas, et qu’il n’y a pas de garantie, vous ne percevrez pas de revenus pour la période concernée. Cependant, cette garantie et la gestion proactive des biens visent à réduire ce risque.
Puis-je revendre mes obligations ?
Oui, vous pouvez revendre vos obligations. Meute Invest travaille sur le développement d’une marketplace pour faciliter la revente de parts. Cela permettra aux investisseurs de vendre leurs obligations avant la fin de la période d’investissement de 10 ans, offrant ainsi une meilleure liquidité. En attendant, la revente dépendra de l’offre et de la demande pour ces obligations.
Comment sont gérés les travaux ?
Les travaux chez Meute Invest sont gérés par un gestionnaire d’actifs (asset manager). Ce gestionnaire sélectionne les prestataires et supervise l’avancée des travaux. Les investisseurs sont régulièrement informés de l’évolution des travaux via des communications envoyées par Meute Invest.
Quelle est la fiscalité de mes investissements ?
Les revenus issus des investissements chez Meute Invest sont imposés sur la base de la flat tax à 30%, qui se décompose en 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu. Il est également possible de demander une imposition au barème progressif si votre tranche d’imposition marginale est inférieure à 30%. En cas de plus-value immobilière lors de la revente du bien, cette plus-value est également imposée à 30%
Puis-je investir chez Meute Invest si je vis à l’étranger ?
Oui, vous pouvez investir chez Meute Invest même si vous vivez à l’étranger. Les expatriés doivent fournir les documents nécessaires pour l’enregistrement de leur compte, conformément aux régulations KYC (Know Your Customer)
Puis-je investir via une société ?
Oui, il est possible d’investir via une société, telle qu’une SCI (Société Civile Immobilière). Meute Invest permet aux personnes morales d’investir en immobilier fractionné via des obligations émises pour chaque projet immobilier.
Que se passe-t-il si Meute Invest fait faillite ?
En cas de faillite de Meute Invest, les biens immobiliers seraient revendus pour rembourser les investisseurs au prorata du nombre d’obligations qu’ils détiennent. Les investisseurs, en tant que détenteurs d’obligations, sont prioritaires sur les actionnaires en cas de problèmes financiers, bien qu’ils soient créanciers chirographaires comme les autres créanciers de Meute Invest. Il existe un risque de perte en capital si la valeur du bien immobilier diminue lors de sa revente
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