Comment investir en SCPI : guide pour réussir ses investissements

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Vincent | financetarente

L’investissement immobilier est l’un des placements préférés des Français, notamment pour la diversification de leur patrimoine et les revenus récurrents qu’il peut générer. Parmi les différentes solutions d’investissement immobilier, investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une option intéressante pour diversifier son portefeuille et profiter d’un rendement potentiellement attractif. Les (SCPI) ont gagné en popularité ces dernières années. Elles permettent aux investisseurs de devenir copropriétaires d’un portefeuille varié de biens immobiliers sans se soucier des contraintes liées à la gestion locative.

Dans cet article, nous vous proposons un guide pour mieux comprendre le fonctionnement des SCPI et les étapes clés à suivre pour y investir. Suivez nos conseils pour bien choisir votre SCPI et rentabiliser au maximum votre placement.

Qu’est-ce qu’une SCPI et ces avantages ?

Une SCPI est une société qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs achètent des parts dans ces sociétés, ce qui leur donne droit à une quote-part des revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI et à une part du capital lors de la dissolution de la société.

Elle regroupe généralement plusieurs dizaines, voire centaines de biens immobiliers diversifiés, tels que des logements résidentiels, des bureaux, des commerces ou encore des locaux industriels.

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages :

  • Accessibilité : contrairement à un investissement immobilier classique, le montant minimum d’investissement est généralement beaucoup plus faible (quelques centaines ou milliers d’euros).
  • Diversification : la SCPI offre une diversification géographique et sectorielle plus large que l’investissement direct.
  • Rendement attractif : les SCPI affichent des rendements moyens supérieurs aux placements financiers traditionnels, avec peu de volatilité.
  • Gestion déléguée : la société de gestion s’occupe de toute la partie administrative, locative et juridique du portefeuille immobilier.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs catégories de SCPI, notamment :

  • SCPI de rendement : l’objectif principal de ces SCPI est de générer un rendement locatif régulier à partir d’un parc immobilier principalement composé d’actifs tertiaires (bureaux, commerces, entrepôts).
  • SCPI fiscales : elles ont pour vocation de permettre aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie de la détention de parts pendant une période déterminée, généralement supérieure à 5 ans.
  • SCPI de valorisation : le but de ces SCPI est d’investir dans des biens immobiliers ayant un potentiel de revalorisation à moyen ou long terme.
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Pourquoi investir en SCPI ?

Plusieurs raisons peuvent motiver l’investissement en SCPI, parmi lesquelles :

  1. Diversification : ce type de placement permet de diversifier son portefeuille avec un actif relativement décorrélé des marchés financiers.
  2. Rendement : le taux de rendement des SCPI peut être attractif, même en tenant compte de l’inflation et des frais. Ce rendement provient des loyers versés par les locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI.
  3. Gestion simplifiée : en investissant dans une SCPI, vous confiez la gestion du bien immobilier à des professionnels. Vous n’avez ainsi pas à vous occuper de la recherche de locataires, de l’encaissement des loyers ou de la réalisation de travaux.
  4. Liquidité : contrairement à l’immobilier en direct, où la vente du bien peut prendre plusieurs mois voire années, les parts de SCPI se revendent généralement assez facilement, bien que cela dépende aussi du marché secondaire et de la demande.

Comment choisir une SCPI ?

Avant de souscrire des parts d’une SCPI, il convient de prendre en compte certains critères :

  • La performance : analysez les rendements passés et les perspectives de croissance des revenus de la SCPI.
  • La diversification du patrimoine : examinez la répartition géographique, sectorielle et des types d’actifs immobiliers détenus par la SCPI.
  • La taille de la SCPI : privilégiez les SCPI ayant une certaine taille, car elles sont généralement mieux diversifiées et génèrent des économies d’échelle.
  • L’historique de la société de gestion : renseignez-vous sur la solidité financière et le sérieux de la société gestionnaire de la SCPI.
  • Les frais : vérifiez les frais de souscription, de gestion et autres frais éventuels associés à l’investissement en parts de SCPI.

Quelles sont les modalités d’investissement dans une SCPI ?

Après avoir sélectionné la SCPI qui correspond à vos objectifs de placement et à votre profil de risque, vous devrez choisir la méthode d’acquisition de vos parts :

Achat au comptant

L’achat de parts de SCPI au comptant consiste à investir la totalité du montant prévu dès la souscription. C’est la solution la plus simple et la plus rapide pour devenir associé d’une SCPI.

Achat à crédit

Il est également possible de financer partiellement ou totalement l’achat de parts de SCPI grâce à un emprunt immobilier. Cette option permet de profiter de l’effet de levier du crédit pour augmenter le montant investi et, potentiellement, les rendements futurs. Il faudra toutefois veiller à ce que les revenus locatifs générés par la SCPI soient suffisants pour couvrir les mensualités du prêt.

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Versement programmé

Pour investir régulièrement dans une SCPI sans débourser un gros montant initial, la solution du versement programmé est idéale. Elle consiste à acheter des parts de manière échelonnée selon un calendrier et des montants préétablis.

Comment investir dans une SCPI ?

Pour souscrire des parts de SCPI, plusieurs options s’offrent à vous :

  1. Souscription directe : il s’agit d’acheter directement des parts auprès de la société de gestion qui gère la SCPI. Vous pouvez généralement investir en SCPI avec un apport initial relativement faible (quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros).
  2. Achat de parts sur le marché secondaire : certaines SCPI sont cotées en bourse et peuvent être achetées via un compte-titres ordinaire auprès de votre courtier ou banque.
  3. Investissement indirect : certaines assurances-vie, contrats de capitalisation ou plans d’épargne en actions (PEA) immobilier permettent d’investir dans des SCPI et peuvent offrir des avantages fiscaux.

Les étapes pour investir en SCPI

Pour souscrire à une SCPI, procédez comme suit :

  1. Choisissez la ou les SCPI qui correspondent à vos objectifs d’investissement en prenant en compte les critères évoqués précédemment.
  2. Contactez la société de gestion responsable de la SCPI et remplissez un formulaire de souscription en indiquant le montant que vous souhaitez investir et vos coordonnées.
  3. Procédez au versement du montant nécessaire pour l’acquisition des parts de SCPI soit par chèque, virement bancaire ou prélèvement automatique.
  4. Une fois votre souscription validée, vous recevrez un certificat attestant de la propriété des parts ainsi qu’un relevé et historique des revenus perçus.

Quels sont les frais liés aux SCPI ?

Investir dans une SCPI implique de prendre en compte certains frais :

  • Frais de souscription : ils correspondent au coût d’acquisition des parts de SCPI et incluent généralement les honoraires de la société de gestion et la commission de distribution.
  • Frais de gestion annuels : ces frais couvrent l’ensemble des coûts de gestion administrative, financière et immobilière de la SCPI. Ils sont en général calculés en fonction d’un pourcentage du prix de la part ou des loyers perçus.
  • Fiscalité : les revenus locatifs versés par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Certaines SCPI fiscales peuvent permettre de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques (réduction d’impôt, exonération, etc.).
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Il est essentiel de bien prendre en compte ces frais pour évaluer la rentabilité nette d’un investissement en SCPI.

Quels sont les risques liés à l’investissement en SCPI ?

Tout investissement comporte des risques, y compris celui d’une perte en capital. Voici quelques-uns des principaux risques associés aux SCPI :

  • Risque locatif : une baisse de la demande locative ou une hausse des vacances locatives peut affecter négativement les revenus de la SCPI et donc le rendement distribué aux investisseurs.
  • Risque de liquidité : selon les conditions du marché secondaire, il peut être difficile de revendre rapidement ses parts de SCPI à un prix satisfaisant, voire à leur valeur d’achat.
  • Risque de concentration : une SCPI trop exposée à un secteur économique ou à une zone géographique spécifique peut subir les conséquences en cas de retournement conjoncturel dans cette zone/marché.
  • Risques liés à l’endettement : certaines SCPI ont recours à l’endettement pour financer leurs acquisitions. Cela peut augmenter leur rentabilité, mais également la volatilité des revenus et le risque en cas de hausse des taux d’intérêt.

Bilan : comment optimiser votre investissement en SCPI ?

Pour résumer, investir dans une SCPI peut être une solution intéressante pour diversifier son patrimoine et percevoir des revenus locatifs réguliers. Voici les points clés à retenir :

  1. Déterminez vos objectifs de placement (rendement, diversification, fiscalité, etc.) et votre profil de risque.
  2. Choisissez avec soin le type de SCPI qui vous convient (rendement, fiscal, valorisation).
  3. Analysez les performances passées et potentielles de la SCPI, ainsi que la qualité de la société de gestion.
  4. Optez pour la méthode d’acquisition de parts la plus adaptée à votre situation (achat au comptant, à crédit ou versement programmé).
  5. Prenez en compte l’ensemble des frais liés à l’investissement pour estimer sa rentabilité nette.

En suivant ces conseils, vous serez prêt à vous lancer sereinement dans l’investissement en SCPI et à développer votre patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une gestion déléguée.

En somme, investir dans une SCPI offre plusieurs avantages, notamment en termes de diversification, rendement et gestion simplifiée. Toutefois, comme tout placement financier, il comporte des risques qu’il convient d’évaluer avec soin avant de s’investir.

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