Avis RealT : la révolution de l’immobilier tokenisé en 2024 ?

Last Updated on 1 juin 2024 by Vincent | financetarente

Mon avis sur RealT : le pionnier de la tokenisation immobilière

Le marché immobilier connaît une croissance dynamique et s’étend désormais au-delà des frontières traditionnelles grâce à la blockchain. À cet égard, la plateforme RealT est devenue un acteur majeur dans le domaine de la tokenisation immobilière et des RWA (Real World Assets), offrant une solution unique pour investir dans l’immobilier en toute confiance.

Dans cet article, vous découvrirez les différentes facettes de Realt, son historique, ce qu’elle propose, ainsi que ses caractéristiques et avantages. Après plus de 3 ans d’expérience en tant qu’investisseur, je vous donnerais mon avis sur Realt ainsi que tous les éléments nécessaires pour comprendre et vous lancer !

Histoire et mission de RealT

RealT, fondée en 2019 par Rémy et Jean-Marc Jacobson, vise à démocratiser l’investissement immobilier grâce à la tokenisation, rendant l’achat de biens immobiliers accessible dès 50 dollars. En juillet 2023, RealT s’est associé à WiSEED et Twenty First Capital pour former un consortium européen, amplifiant son impact en combinant expertise immobilière, technologique, et réglementaire. Ce partenariat ambitionne de mener la tokenisation immobilière en Europe, en tirant parti de la liquidité et de la sécurité offertes par la blockchain.

Comment s’inscrire sur RealT ?

Pour s’inscrire sur RealT, suivez ces étapes simples :

     

      1. Accédez au site de RealT et cliquez sur « Register » en haut à droite ou cliquez ici

      1. Dans l’onglet « Register », entrez vos informations personnelles et créez un mot de passe solide.

      1. Confirmez que vous n’êtes pas citoyen américain et que vous n’utilisez pas un compte professionnel en cochant les cases appropriées.

      1. Validez votre inscription en cliquant sur « Register » et activez votre compte via le lien d’activation reçu par email.

      1. Connectez-vous sur RealT et cliquez sur « Complete Registration » pour débuter le processus de vérification d’identité (KYC), une étape obligatoire pour utiliser la plateforme.

      1. Suivez les instructions pour valider votre KYC et ainsi commencer à investir sur RealT.

    Ensuite, pour stocker vos RealTokens, RealT propose deux options : l’option « Walletless » pour les débutants, ou la connexion d’un portefeuille externe comme MetaMask pour les utilisateurs expérimentés. Si vous optez pour MetaMask, vous devrez sélectionner la Gnosis Chain pour la configuration de votre compte RealT, car elle offre des transactions plus rapides et moins coûteuses

    Comment acheter des tokens sur RealT ?

       

        1. Après avoir configuré votre compte et votre méthode de stockage de tokens, naviguez vers l’onglet « Marketplace » sur le site de RealT.

        1. Sélectionnez un bien immobilier qui vous intéresse. Vous y trouverez des informations détaillées sur le bien, telles que le rendement annuel attendu, le coût par token, l’adresse, et plus encore.

        1. Choisissez le nombre de tokens que vous souhaitez acheter et ajoutez-les à votre panier.

        1. Finalisez votre achat en sélectionnant une méthode de paiement : cryptomonnaie, stablecoin USDC sur la Gnosis Chain, ou carte bancaire.

        1. Après le paiement, vous recevrez un résumé de votre achat par email, suivi d’un contrat à signer électroniquement pour authentifier votre propriété d’une fraction de la LLC détenant le bien immobilier.

        1. Vos RealTokens seront livrés sous 24 heures, et vous pourrez suivre l’avancement de la livraison depuis l’onglet « Orders » sur le site de RealT.

      Vous recevrez des revenus locatifs hebdomadaires et pourrez consulter un rapport détaillé de vos rendements chaque lundi par email

      Mon retour d’expérience et avis sur RealT après +3 ans d’investissement

      En 2021, je partageais déjà mon expérience et mon avis sur RealT dans une vidéo publiée sur ma chaîne Youtube finance ta rente. Après trois années d’utilisation, il est intéressant de revenir sur ces points abordés précédemment.

      Le fonctionnement de la plateforme RealT

      RealT permet aux investisseurs d’acquérir des actifs immobiliers tokenisés, c’est-à-dire sous forme de fragments de propriétés. La procédure en plusieurs étapes inclut :

         

          1. RealT s’occupe de la recherche et l’identification de propriétés immobilière à tokenisé

          1. La préparation de l’actif pour sa mise en vente sur la plateforme : rénovation, recherche de locataires, gestion des changements de locataires, etc.

          1. Le transfert de propriété à l’entreprise qui gérera l’actif et la tokenisation

          1. La vente des tokens représentant les fragments de l’actif en deux phases successives (80% puis 20%) aux investisseurs

        A noter que vous ne serez pas directement propriétaire de l’actif, mais détenteur via une part de la société sous forme de tokens (société qui possède l’actif, vous êtes donc indirectement propriétaires via la tokenisation de la société). Si RealT fais faillite, vous ne perdrez pas vos token. Imaginons qu’un jour ce sois le cas, la justice ne va pas utiliser les token pour payer les dettes de RealT.

        Les revenus locatifs seront quant à eux perçus sous forme de dividendes chaque semaine sur votre portefeuille crypto.

        Pour résumer : RealT utilise la technologie blockchain pour simplifier et sécuriser les transactions immobilières. Chaque bien immobilier est représenté par un nombre de jetons numériques, appelés « tokens ». Ces tokens sont émis sur la blockchain Ethereum et gnosis. Les investisseurs peuvent acheter et vendre ces tokens comme des actions en bourse, leur permettant ainsi d’accéder facilement à l’immobilier international avec un rendement moyen de 10%.

        Lorsqu’un investisseur achète des tokens sur la plateforme RealT, il devient propriétaire d’une part du bien immobilier correspondant. Il a alors droit à sa part des revenus locatifs provenant de ce bien, versés directement sur son porte-monnaie électronique en cryptomonnaie.

        Walletless : une option simplifiée pour les investisseurs

        Consciente des barrières technologiques que peut représenter la blockchain pour certains utilisateurs, RealT a déployé l’option Walletless en septembre 2022. Cette fonctionnalité notamment de simplifier l’investissement immobilier tokenisé pour ceux qui ne sont pas familiers avec la blockchain.

        Cette fonctionnalité permet aux utilisateurs de se passer de portefeuille numérique, facilitant l’achat de parts immobilières, la réception de loyers, et la réinvestissement sans s’impliquer directement dans la blockchain. Bien que Walletless rende RealT plus accessible, passer à un wallet classique peut être envisagé plus tard pour reprendre le contrôle complet de son portefeuille, et pouvoir interagir avec la DeFi (choses impossible avec le walletless)

        Résumé de la propositions de valeur

        La plateforme Realt se distingue par plusieurs aspects originaux et avantages, qui en font une solution unique pour investir dans l’immobilier grâce à la blockchain :

           

            1. Une tokenisation innovante des biens immobiliers : En utilisant la technologie blockchain, Realt propose d’acquérir des parts d’un bien immobilier sous forme de tokens (aussi appelés jetons). Les tokens représentent ainsi une fraction de la propriété du bien. Grâce à cette approche novatrice, cette plateforme simplifie considérablement le processus d’investissement immobilier.

            1. Un accès à un marché immobilier international : En se focalisant premièrement principalement sur les biens situés dans la Rust Belt et notamment à Détroit, Realt à permet à ses utilisateurs de bénéficier d’un marché présentant de réelles opportunités de croissance en raison de la renaissance économique que connaît cette région. Puis au fil de son existence et des centaines de propriété tokenisé, ils ont su étendre leur offre peut a peut à l’international.

            1. Des revenus locatifs réguliers et sans souci : Realt offre la possibilité d’accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers locatifs générant des revenus locatifs hebdomadaire, tout en déléguant la gestion de ces biens à des experts. De l’argent passif, tout pour devenir rentier numérique sans effort et en quelques clics : acheter, puis encaisser.

            1. Une accessibilité accrue à l’investissement immobilier : La plateforme s’adresse aussi bien aux investisseurs expérimentés qu’aux débutants, leur permettant d’entrer sur le marché immobilier avec un montant d’investissement minimal et de gérer facilement leurs portefeuilles de tokens.

          Les principaux avantages de RealT en 2024

          Utiliser RealT pour investir dans l’immobilier tokenisé offre plusieurs avantages majeurs :

             

              • Une expérience utilisateur très agréable;

              • Démocratisation de l’accès à l’investissement immobilier (investissements accessibles dès $50)

              • Un rendement locatif moyen supérieur à 10%

              • Une offre variée de biens immobiliers;

              • De nombreuses fonctionnalités riches et innovantes grâce à la blockchain (DeFi, collatérisation..)

              • Le développement continu des services Walletless;

              • Une communauté d’investisseurs très impliquée.

            Toutefois, quelques faiblesses / inconvénient sont identifiées :

               

                • La description des projets immobiliers sur la plateforme pourrait être améliorée

                • D’autres aspects, tels que l’incertitude fiscale, pourraient freiner certains investisseurs.

                • Le fait de recevoir ces loyers uniquement sur la blockchain pourrait repousser des investisseurs plus traditionnel, qui ont du mal avec les nouvelles technologies.

              Une communauté engagée autour de RealT 2024

              La plateforme d’investissement immobilier fractionné RealT a su rassembler une communauté très active qui s’est notamment organisée autour de la création de plusieurs outils communautaires (visualisation intuitives de son portfolio immobilier, statistique des bien proposé par RealT jusqu’ici…), ils mettent également a disposition un canal Telegram officiel dédié très actifs permettant d’échanger sur les pratiques, les projets et l’évolution de la plateforme.

              Pour tenir la communauté en contact régulier, RealT organise des rendez-vous plusieurs fois par mois en anglais et en français au travers de community call retransmis en direct sur Youtube et en rediffusion. Cette forte implication des frères Jacobson et de toute l’équipe, ainsi que de la communauté, renforce l’expérience utilisateur et témoigne de la qualité et du sérieux de la plateforme depuis maintenant plus de 4 ans d’existence.

              Un exemple concret d’investissement avec RealT

              Imaginons que vous souhaitiez investir dans un appartement situé à New York avec un rendement locatif annuel de 11%. Vous consultez la plateforme RealT et trouvez une propriété correspondant à vos critères, tokenisée en 1 000 tokens. Vous décidez d’acheter 100 tokens pour un montant total de 10.000$ (avec un prix de 100$ par token).

              Au terme d’une année, le bien immobilier génère des revenus locatifs de 11.000$. Comme vous possédez 10% des parts (100 tokens / 1 000 tokens), vous recevrez 1100$ de loyers annuels directement versés sur votre portefeuille électronique en cryptomonnaie.

              Les risques à prendre en compte avant d’investir sur RealT

              Malgré ces avantages indéniables, il faut également être conscient des risques que présente l’investissement sur RealT. Ces derniers sont liés à différents facteurs :

              La régulation et la fiscalité

              Le marché de la tokenisation immobilière est encore relativement récent, et son encadrement légal peut-être voué à evolué. Il est donc possible à ce que de nouvelles régulations voient le jour dans les années à venir, avec des conséquences potentielles sur la gestion des actifs sur la plateforme RealT. De même, la fiscalité applicable aux gains réalisés grâce à la vente de tokens représente une zone d’ombre qu’il conviendra de clarifier avec votre administration fiscale de votre pays de résidence pour éviter toute mauvaise surprise.

              La sécurisation des transactions

              Si la technologie blockchain offre de nombreuses garanties en termes de sécurisation des transactions, il est toujours possible que des personnes mal intentionné tente des attaque d’ingénierie sociale envers les utilisateur et investisseur afin de leur dérober leur token. Les investisseurs devront donc rester attentif et prudent concernant leur actions, rappel : ne donnez jamais votre clé privée crypto / speed phrase. Si vous la donnez à un escroc, il aura accès a vos token. Si vous avez peur de faire des bêtises, je vous recommande d’utiliser l’option walletless proposé par RealT.

              Le marché immobilier américain

              Enfin, il ne faut pas oublier que l’investissement sur RealT représente un pari sur le marché immobilier américain (même si il tente de plus en plus de se developper d’un point de vue international). Comme pour tout actif immobilier, les variations de prix, la demande locative et les perspectives économiques générales peuvent influer sur la rentabilité d’un investissement. Un bon suivi de ces indicateurs reste donc essentiel pour optimiser ses placements.

              Trouver plus d’informations et se forger sa propre opinion

              Avant de prendre une décision concernant un investissement éventuel sur RealT, il est conseillé de s’informer autant que possible sur la plateforme et ses services. Pour cela, plusieurs sources d’information peuvent être envisagées :

                 

                  • Le site officiel de RealT : Il regorge d’informations utiles sur le fonctionnement de la plateforme, les différents biens immobiliers proposés, ainsi que les modalités d’investissement. Tout ce que vous devez savoir y est repertorié.

                  • Les tutos et guides en ligne : Ces ressources pourront aider à mieux comprendre le fonctionnement de la plateforme tout en présentant des arguments objectifs en faveur ou contre son utilisation. Sur finance ta rente avons rédiger des articles complémentaire sur notre site a propos de RealT pour savoir comment acheter, comment utiliser le RMM, au travers de video YouTube, alors allez jetez un coup d’oeil !

                  • Les avis d’autres utilisateurs : Enfin, les témoignages et retours d’expérience des autres investisseurs sont précieux pour se faire une idée des points forts et faibles de RealT. N’hésitez donc pas à consulter les forums dédiés à l’investissement immobilier et aux crypto-actifs pour recueillir l’opinion de ceux qui ont déjà testé cette plateforme, ainsi que sur le canal Telegram officiel où vous pourrez discuter avec plusieurs milliers d’utilisateurs ayant déjà sauté le pas.

                Bilan : RealT, une plateforme d’investissement immobilier fiable en 2024 ?

                En conclusion, RealT est une plateforme offrant de nombreuses opportunités pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille avec de l’immobilier aux États-Unis. Bien que certains aspects restent à améliorer, tels que la qualité des descriptions de projets ou la communication de statistiques passées, son caractère innovant et ses fonctionnalités uniques en font une alternative intéressante face aux autres plateformes immobilières traditionnelles.

                Néanmoins, il convient de rester prudent et de bien prendre en compte les risques liés à ce type d’investissement, comme l’illiquidité potentielle et la perte de capital. Comme toujours lorsqu’il s’agit d’investir, il est important de se renseigner (DYOR) et de diversifier son portefeuille afin de limiter les risques.

                Quelle blockchain choisir pour RealT : Gnosis Chain (anciennement xDai) ou Ethereum ?

                Quand vous configurez votre compte sur RealT, vous devez choisir entre la blockchain Gnosis Chain (ex-xDai) et Ethereum pour la réception des loyers et des tokens. Opter pour Gnosis Chain est conseillé si vous n'optez pas pour la solution sans portefeuille (Walletless), car les transactions sur Gnosis Chain sont beaucoup plus économiques. Par exemple, avec 1$ sur Gnosis Chain, vous pouvez effectuer des centaines de transactions, alors que sur Ethereum, chaque transaction peut coûter plusieurs dollars, rendant Gnosis Chain une option plus avantageuse pour minimiser les frais de transaction.

                Quelles moyens de paiement disponibles pour acheter des tokens RealT ?

                Pour acheter des tokens RealT, plusieurs méthodes s'offrent à vous :
                Achat par carte bancaire : Vous pouvez acquérir des tokens RealT directement avec votre carte, en prenant en compte les éventuels frais de conversion appliqués par votre banque.
                Paiement en cryptomonnaies : RealT accepte plusieurs cryptomonnaies (BTC, ETH, USDT, LTC, xDai, USDC) pour l'achat de tokens, offrant une méthode à faible coût en frais de transaction.
                Réinvestissement des loyers : Sur Gnosis Chain, vous avez la possibilité de réinvestir automatiquement vos loyers dans de nouvelles acquisitions.
                Marché secondaire via la DeFi : Acheter des tokens de propriétés spécifiques à d'autres investisseurs est possible si vous êtes sur Gnosis Chain, notamment via le YAM, un échange décentralisé.

                Que signifie être sur la liste blanche (whitelisté) chez RealT ?

                Être "whitelisté" signifie que votre identité a été vérifiée et approuvée par RealT pour acheter des propriétés via des protocoles DeFi. Cette mesure, nécessaire pour des raisons légales, assure que RealT connaît l'identité de tous les acheteurs. Une fois vérifié, vous pouvez demander à être ajouté à la liste blanche pour toutes les maisons disponibles sur la plateforme de RealT, ce qui vous permet d'acheter des tokens de propriété spécifiques via leur site internet.

                Comment revendre ses RealTokens ?

                Pour revendre vos RealTokens, vous avez deux options principales :
                Directement à RealT : Vous pouvez revendre jusqu'à 2 000 $ de tokens par semaine directement à RealT, moyennant des frais de 3 % de la valeur du token.
                Via le YAM et la DeFi : En tant qu'actifs tokenisés, vous pouvez aussi vendre vos tokens sur le marché secondaire à d'autres investisseurs, en utilisant le YAM, une plateforme d'échange décentralisée gérée par RealT. Cette option nécessite que vous soyez whitelisté pour les propriétés que vous souhaitez vendre

                Comment convertir mes loyers RealT en FIAT / euros ?

                Pour convertir vos loyers RealT distribués en USDC/XDAI en monnaie FIAT ou en euros, la méthode la plus simple est d'utiliser la fonctionnalité de retrait de MtPelerin en cliquant ici, soit directement via leur application ou le BridgeWallet. Vous avez aussi la possibilité de déposer du xDai sur Ascendex ou d'utiliser un pont numérique (comme Connext) pour passer à la Binance Smart Chain, puis retirer via Binance. Ces options offrent un moyen pratique de convertir vos revenus en cryptomonnaies en euros

                Quelle fiscalité s'applique aux revenus RealT ?

                La fiscalité des revenus de RealT est complexe. Les tokens RealT sont considérés comme des valeurs mobilières, et les revenus perçus pourraient être traités comme des dividendes des USA. Il est recommandé de les déclarer comme des dividendes étrangers. Cependant, il existe un doute sur la nature exacte des revenus. RealT suggère qu'il pourrait s'agir de remboursements de capital social, ce qui aurait des implications fiscales différentes. La situation reste floue, et il est conseillé d'ajouter une mention explicative dans votre déclaration d'impôts pour clarifier votre position ou contacter un expert fiscaliste.

                Développement de RealT à l'international : quels nouveaux pays sont visés en 2024 ?

                RealT envisage de se diversifier dans d'autres pays en 2024, ayant déjà proposé des propriétés au Panama et prévoyant de s'étendre en Europe. Cependant, chaque pays ayant ses propres réglementations concernant les cryptomonnaies, l'immobilier, et le crowdfunding, le modèle de RealT pourrait devoir s'adapter pour répondre à ces différentes contraintes légales.

                Que se passe-t-il lors de travaux sur une propriété ?

                Pour les rénovations mineures, RealT utilise une réserve de maintenance. Des travaux plus importants sont généralement effectués lors de l'achat du bien. Si les coûts excèdent la réserve, RealT avance les fonds, à rembourser via les loyers futurs, ce qui pourrait résulter en une période sans distribution de loyer. Cette situation met en lumière l'importance de diversifier ses investissements.

                Comment les propriétés et les loyers sont-ils réévalués ?

                Les propriétés devraient théoriquement être réévaluées annuellement, influençant la valeur des tokens. Toutefois, des retards et coûts élevés peuvent modifier cette pratique. Lors de réévaluations, les frais initiaux de 10% sont déduits de la valeur de la propriété. Pour les loyers, aux États-Unis, ils peuvent être ajustés librement à chaque renouvellement de bail. RealT vise à maximiser les revenus locatifs tout en tenant compte de l'importance de fidéliser les locataires

                Quelle est la durée minimale d'investissement ?

                Il n'y a pas de durée fixe pour un investissement chez RealT; les investissements n'ont pas de date de fin prédéfinie. Les biens peuvent être mis en vente par la plateforme si une bonne opportunité se présente, et en tant qu'investisseur, vous avez la possibilité de revendre vos parts à RealT ou sur le marché secondaire à tout moment
                .

                Comment sont gérer les impayés et les périodes sans locataires ?

                Si une propriété RealT est inoccupée, les investisseurs ne reçoivent pas de loyers pour ces périodes, car les distributions sont basées sur les revenus locatifs nets réellement perçus. En cas d'impayés, si le bien est concerné par la section 8 au USA, le gouvernement paiera les impayés du locataires, sinon, vous ne percevez rien.

                Est-ce que RealT est un investissement accessible aux débutants ?

                Oui, RealT est adapté aux investisseurs débutants, notamment grâce à l'option Walletless. Cette fonction permet aux nouveaux investisseurs de participer sans nécessiter de connaissances préalables en cryptomonnaies ou en blockchain, rendant l'investissement immobilier fractionné accessible et simple à démarrer

                Peut-on investir via une société ?

                Oui, il est tout à fait possible d'investir en société sur RealT. Cette option offre aux entreprises et aux investisseurs institutionnels l'opportunité de participer à l'investissement immobilier fractionné. Cela permet une diversification et une accessibilité accrues pour les entités légales souhaitant explorer les avantages de l'immobilier tokenisé

                Peut-on investir dans l'entreprise qui dirige RealT ?

                comment devenir actionnaire de RealT

                Vous pouvez rentrer au capital social de la société qui dirige RealT en achetant leur action tokeniser, qui opère sous un cadre suisse (via un SPV) le jeudi 21 et 22 mars 2024, ou bien en les achetant une fois disponible sur le marché secondaire, sur un DEX qui propose l'action tokenisé.